Облигации или недвижимость

Так уж у нас повелось, что покупка квартиры (а именно о такой недвижимости чаще всего идет речь) считается инвестицией. То есть берем деньги, покупаем квартиру, через какое-то время денег становится больше. Выгодное это вложение или нет – вопрос достаточно непростой. Кроме того, даже если оно было выгодно последние сто лет, не означает что лично вы останетесь хотя бы при своих, не то что заработаете. Но давайте попробуем взвесить ЗА и ПРОТИВ и сравнить, что лучше – облигации или недвижимость.

Сразу оговоримся, что о коммерческой недвижимости, гаражах, парковках, кладовках и прочих прелестях мы здесь рассуждать пока не будем. Разберемся для начала хотя бы с квартирами.

Зачем покупать квартиру?

Безотносительно всяких финансовых премудростей, собственное жилье – это важное социальное явление. Особенно важным оно стало в условиях, когда появилась если не у большинства, то хотя бы у значимого числа. Ведь если человеку негде жить – это совсем нехорошо получается. А если есть – выходит, что уже неплохо?

Открытая статистика Росстата второй свежести (2022) говорит о том, что на каждого гражданина приходится около 27 м2 жилплощади. И более 90% этих площадей находится в частной собственности. То есть, ресурс, вроде бы, имеется. И дело, кажется, стоит за чуть более справедливым (в отношении конкретного индивида, конечно) распределением этого ресурса.

Получается, что добыть собственное жилье – процесс схожий с решением вопроса «а что я буду завтра кушать»? В такой постановке вопроса говорить об экономии и выгоде кажется как-то даже неуместно. Каждый крутится как может, но покупать все равно надо. Побольше или поменьше, получше или похуже. Можно в кредит, можно на свои...

Другое дело, если мы начинаем говорить об инвестициях. Тут уж не до цвета обоев (хотя они тоже косвенно влияют). Здесь нужен холодный расчет, коммерческая хватка, анализ рынка, чуйка и везение. И конечно, как всегда, не стоит вкладывать все деньги в одну квартиру - возьмите хотя бы десяток. Лучше в разных регионах и разного формата. Иначе получается вложение с плохо прогнозируемой доходностью и очевидными рисками.

Зачем покупать облигации

Вот тут все честно. Облигации можно покупать только ради прибыли – никаких сомнений. Здесь никто не скажет вам, что лучше бы поднакопил и взял сразу две вместо одной маленькой. И платить кому-то за возможность временно получать купоны уже издалека странно выглядит. Хотя и подорожать может, и подешеветь. И вовсе пропасть куда-то, теоретически. Зато порог входа минимальный (от 1 000 ₽) и по разным корзинам распихать можно легко.

Вот сейчас мы, кажется, экстремально близко приблизились к ответу на вопрос. Важно: только приблизились!

Так облигации или квартира?

Если речь идет о единственном жилье, теплое с мягким можно не сравнивать. Негде жить – покупайте квартиру. Хочется заработать – облигации. И не нужно никого слушать и ни с кем спорить. Совета здесь лучше спрашивать не у инвестиционных консультантов и, тем более, не в агентстве недвижимости, а у психолога. Или у резиновой уточки, если практикуете. Спокойный сон в съемной однушке на окраине зависит не от корректного выбора ценных бумаг, а от состояния души. Просто кому-то это подходит, а кому-то - нет. Так зачем же 20 лет терзать себя душевными муками, оправдываясь очень убедительными (часто чужими) расчетами?

Вот как-то так получается. А вы что, надеялись здесь найти ответ на «вопрос жизни, вселенной и вообще?».. Нет, не 42. Извините.

В оправдание скажем лишь: зато мы не вводим никого в заблуждение. Просто мысли вслух.

Расчеты

Так или иначе, портал то у нас про облигации, а не про психологию. И чтобы не быть голословными, все же обратимся к цифрам и подумаем, как бы оказаться в нужном месте в процессе справедливого распределения тех 27 м2 на нос.

Интересно конечно посчитать, что лучше - копить в облигациях на квартиру или взять ипотеку. Но тут нас закидают чем-нибудь. И будут правы. Не будем прогнозировать стабильный рост или падение рынка недвижимости. Также не будем гарантировать отсутствие катаклизмов в течение 30 лет. И уговаривать отказаться от мысли о собственной (пусть и заложенной) жилплощади ради какой-то выгоды и пренебрегая собственным спокойствием - тоже не будем.

Предположим, что ипотека уже есть. И платите вы за нее, уже достаточно давно - по сути, тело долга осталось. Вопрос: куда девать свободные 400 тысяч в год? (Подставтье свою цифру - мы вокруг этой пляшем из-за максимальных льгот).

Вариант А: в досрочное погашение
Вариант Б: открыть ИИС и 5 лет копить

Для конкретики открываем первый попавшийся ипотечный калькулятор и используем такие вводные:
В январе 2020 была взята ипотека на квартиру за 10 млн. ₽ с первоначальным взносом 1 млн. ₽ под 6%. На дворе 2024, платеж у вас 54к ₽, ремонт доделан и стали появляться свободные денежки.

Считаем вариант А: в декабре с жирной премии (или вы копили весь год) вносим досрочный платеж с уменьшением платежа 5 раз подряд - с 2024 по 2028. В итоге ежемесячный платеж через 5 лет снизится до 40,5к ₽ вместо 54 - приятно.

Вариант Б: открываем ИИС и покупаем облигации по схеме из предыдущей серии. То есть, так же, по 400к ₽ в год. Ипотеку продолжаем неукоснительно платить минимальным платежом и не шевелимся. Через 5 лет, если ставка не изменится (случай 2 схемы) снимаем 3,7 млн. ₽ с ИИС и закидываем в досрочное погашение. Только в январе 2029, а не в декабре 2028, чтобы вычет еще один забрать.

В итоге, после такого досрочного погашения с тем же снижением платежа (а не срока) ежемесячный платеж становится 28к ₽. Кажется, еще приятнее чем 40,5.

Да, пример рафинированный и условия точно будут меняться. Да, можно посчитать все-все и сказать что мы ошиблись на 10%. Но посыл, надеемся, ясен. Вариант стоит рассмотреть.

Есть множество факторов, влияющих на результат такого плана. Это и риски, и изменение процентных ставок (причем как по облигациям, так и по ипотеке, хотя последняя вроде бы не должна увеличиться). Можно покупать супер-надежные ОФЗ с плавающим купоном без ИИС и рассчитывать выскочить из них если приспичит закрыть ипотеку и переехать. Можно выбрать высокодоходные облигации и получить шанс еще больше снизить платеж (или срок).

Если есть волнения и недоверия - конечно посчитайте вклад.

И, пожалуй, очень здравым будет пересматривать ситуацию регулярно – раз в месяц или хотя бы квартал. Пока ставка по ипотеке ниже доходности облигаций, пополняем инвестиционный счет. Чуть только они сблизились - гасим ипотеку и не фантазируем.

Резюме. М… Непросто, честно говоря. Храните деньги в разных корзинах, считайте проценты и не забывайте что лучше быть богатым, но счастливым, чем бедным и несчастным.

Не ИИР.

Подобрать облигации можно тут, а сравнить их с вкладами - тут.